Nouvelle loi sur l'indivision et succession : ce qu'il faut comprendre

L'indivision successorale est un problème courant en France. Lorsque plusieurs héritiers peinent à trouver un consensus sur la gestion de l'héritage, leurs divergences peuvent en outre bloquer la succession et voilà qu'un logement vacant est né. En 2021, 91 300 logements étaient vacants en France et les logements en attente de règlement d'indivision successorale en faisaient grandement partie. En mars 2025, une proposition de loi a vu le jour, visant à remédier à cette situation et à trouver des réponses aux questions concernant la sortie des biens des successions qui sont en division : faisons le point.

Les objectifs et les points clés de la loi de 2025

La nouvelle loi sur l'indivision succession adoptée en première lecture le 6 mars 2025 par l'Assemblée nationale constitue un enjeu majeur pour le marché de l'immobilier français, mais avant d'attaquer le cœur du sujet, rappelons ce qu'est réellement l'indivision successorale : il s'agit d'un système de partage des droits sur un bien, en l'occurrence un bien immobilier entre plusieurs personnes, des héritiers.

Ici, les indivisaires se partagent l'usus, le fructus et l'abusus d'un bien et comme vous pouvez vous en douter, ce partage n'est pas toujours équitable et ne se passe pas toujours comme souhaité. C'est donc pour résoudre les conflits entre les héritiers indivisaires et pour remédier aux complications qui résultent de l'indivision que la proposition a été adoptée en première lecture en mars dernier : parlons-en dès à présent.

Les points clés, les objectifs, les mécanismes et les principales dispositions de ce nouveau texte sont les suivants :

• L'abaissement du seuil de décision majoritaire : le nouveau texte apporte un assouplissement majeur des règles de majorité pour les décisions en indivision. Pour vendre un bien indivis, il faut l'accord des indivisaires représentant au moins 2/3 des droits, mais si le nouveau texte est adopté, le seuil sera ramené à une majorité simple de plus de 50 %. Avec cette nouvelle disposition, il ne sera plus possible, pour un héritier minoritaire, ne pourra plus bloquer la vente d'un bien indivis par refus ou par absence.
• La création d'une base de données nationale des biens abandonnés : l'innovation majeure du nouveau texte réside dans la création d'une base de données nationale des biens abandonnés. Cette base de données recensera donc les biens en état d'abandon, constituant ainsi un outil précieux d'identification et de gestion des biens vacants.
• Les garanties procédurales renforcées : la nouvelle loi introduit des outils et des mécanismes spécifiques pour gérer les situations d'héritiers introuvables ou absents. Aussi, lorsqu'une indivision successorale est constituée depuis plus de 10 ans, et qu'un indivisaire est décédé comme par hasard depuis au moins 2 ans, la DNID (direction nationale d'intervention domaniale) peut demander au tribunal judiciaire une autorisation de vendre.
• L'accélération des procédures : le nouveau texte a également pour objectif d'accélérer les procédures en simplifiant la désignation de représentants pour les indivisaires absents. Cette innovation est inspirée du droit alsacien-mosellan et si cette méthode s'avère efficace, les délais actuels passeront de 24 à 12 mois pour les procédures judiciaires standards.
• Les conséquences fiscales et les coûts : les frais de notaire restent inchangés, mais les frais d'enregistrement ont été relativement réduits selon le barème fiscal en vigueur et sont désormais compris entre 1,1 % et 1,8 % contre 2,5 %.

Comment sortir de l'indivision selon la nouvelle loi ?

Le nouveau texte propose plusieurs solutions pour sortir de l'indivision :

• Le partage : la première solution, la plus simple et la plus aisée pour sortir de l'indivision, est le partage à l'amiable ou par décision judiciaire. Pour que la première option se réalise, il faut que les indivisaires parviennent à un accord ou trouvent un terrain d'entente. Dans le cas contraire, ils devront obligatoirement faire recours à la justice qui décidera de ce qu'il y a de mieux à faire dans ce cas précis.
• La vente de ses parts à un autre héritier : l'article 1686 du Code civil rend possible la vente de sa part à un autre héritier dans le cadre d'une indivision et cela correspond à une licitation. L'issue de la transaction dépendra entièrement de l'affinité des cohéritiers. S'ils parviennent à s'accorder autour d'une décision, la vente sera plus simple et plus rapide. En cas de désaccord, les choses se compliquent. Dans ce cas, l'intervention d'un expert peut être requise et seul le tribunal judiciaire peut se prononcer à ce sujet.
• La vente à un tiers : l'article 815-14 du Code Civil rend également possible la vente de sa part à une tierce personne. Cependant, avant d'entamer une telle vente, l'héritier vendeur doit informer les autres héritiers par voie d'huissier.

Les droits et devoirs des héritiers avec la nouvelle loi

Vous vous interrogez sur vos droits et vos devoirs en tant que cohéritier d'un bien indivis ? Des éclaircissements vous seront apportés ci-dessous :

Les droits

Les droits des cohéritiers peuvent être résumés de la manière suivante :

• La vente en cas de majorité simple
• La possibilité de réclamer une décision judiciaire : les cohéritiers ne s'entendent pas sur ce qu'il y a de mieux à faire ? Ils ont le droit de s'adresser au président du tribunal pour une solution judiciaire.
• La réclamation d'indemnité : tout cohéritier qui perçoit de l'argent d'un bien indivis (en cas de location, par exemple) a le droit de reverser des indemnités aux autres cohéritiers.
• La possibilité d'agir individuellement pour des actes conservatoires : pour préserver un bien indivis, un cohéritier peut agir seul, sans avoir besoin de la validation de la majorité.

Les devoirs

Les devoirs des cohéritiers peuvent être résumés de la manière suivante :

• Le devoir de respecter la destination initiale du bien
• Le devoir de payer les charges de l'indivision, notamment celles liées à la conservation et à l'entretien.
• Le devoir de partager les bénéfices générés par le bien.

Questions fréquentes sur la nouvelle loi

Cette section répond aux questions courantes concernant le nouveau texte sur l'indivision successorale, permettant aux cohéritiers de faire des choix plus éclairés.

Quelles sont les nouveautés de la loi 2025 sur l'indivision successorale ?

Le nouveau texte 2025 sur l'indivision successorale apporte du neuf à plusieurs niveaux : l'abaissement du seuil de décision majoritaire, la création d'une base de données nationale recensant les biens abandonnés, l'accélération des procédures et la réduction des droits d'enregistrements.

Le partage judiciaire est-il plus rapide par cette nouvelle loi ?

Au travers du nouveau texte, le partage judiciaire a été un peu plus accéléré. Une adoption prochaine fera passer les délais actuels de 24 à 12 mois pour les procédures simples, ce qui constitue réellement un grand soulagement tant pour les cohéritiers que pour toutes les autres parties prenantes impliquées dans l'affaire.

Puis-je vendre ma part sans l'accord de tous les héritiers ?

Le nouveau texte interdit strictement à un cohéritier de vendre ses droits sans informer les autres. En plus de les tenir au courant, il doit préciser le nom, l'adresse et la profession de l'acquéreur par voie d'un huissier.

Résumé : les points essentiels de la nouvelle réforme

En conclusion, le nouveau texte sur l'indivision successorale adopté en première lecture au mois de mars 2025 introduit une nouvelle ère où les choses semblent être beaucoup plus simplifiées : des procédures plus courtes, un seuil de décision revu à la baisse, des frais d'enregistrement réduits, etc. Vivement que ce nouveau texte entre en jeu.